在新冠疫情的沖擊下，社會(huì )各行業(yè)受到前所未有的影響，2020國內經(jīng)濟面臨下行壓力加大的嚴峻形勢。據國家統計局發(fā)布數據，2020年一季度國內生產(chǎn)總值同比下降6.8%，為1992年以來(lái)首次單季負增長(cháng)。短期來(lái)看，新冠肺炎疫情的發(fā)生以及為阻斷疫情蔓延的種種舉措毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )對中國經(jīng)濟帶來(lái)不可忽視的沖擊，但長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)疫情防控向好，國家政策的扶持，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復，新冠疫情對經(jīng)濟的影響總體上已控。
地產(chǎn)精裝市場(chǎng)規?？s減，精裝市場(chǎng)回歸高能級城市
受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)表現低迷，地產(chǎn)精裝市場(chǎng)也受到較大影響。據奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數據監測數據顯示：從地產(chǎn)精裝修規模來(lái)看，2020年1-4月，地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)規?？s減至43.8萬(wàn)套，同比下滑55.8%。從精裝修市場(chǎng)城市結構來(lái)看，新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市仍是精裝市場(chǎng)主力，市場(chǎng)份額均超過(guò)30%，且與2019年同期相比，新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市精裝修市場(chǎng)份額分別提升4.8、3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中新一線(xiàn)城市中南京精裝修規模同比小幅上漲，二線(xiàn)城市中揚州、泉州、哈爾濱等精裝規模逆勢增長(cháng)，同比增長(cháng)幅度較大。除此之外，2020年一線(xiàn)城市精裝市場(chǎng)份額近9%，與2019年同期相比市場(chǎng)份額提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中廣州、上海、深圳精裝規模同比下降幅度均小于精裝大盤(pán)。
兩會(huì )重申“房住不炒”，強調城市政策靈活性
在這個(gè)特殊時(shí)期，作為經(jīng)濟發(fā)展重頭戲的房地產(chǎn)行業(yè)，疫情沖擊下的房地產(chǎn)行業(yè)走勢和動(dòng)向備受關(guān)注。同時(shí)2020年全國兩會(huì )也由于疫情影響格外重要，兩會(huì )所提內容不僅透露出后疫情時(shí)期中國經(jīng)濟發(fā)展方向與機遇，也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標。
因疫情影響，2020年全國兩會(huì )政府工作報告中，未設定具體全年增速目標，在關(guān)于房地產(chǎn)內容也進(jìn)行了“淡化”，核心表述是：“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居?！边@是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見(jiàn)政府在保障住房市場(chǎng)平穩健康發(fā)展上的決心。自新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，各地政府靈活因城施策，從供需兩端出臺房地產(chǎn)調控政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定運行起到重要作用。政府報告再次將“因城施策”寫(xiě)進(jìn)報告，同時(shí)刪除“落實(shí)城市主體責任”給了地方政府更大的發(fā)揮空間。然而，這并不意味著(zhù)各地可以隨意松綁調控，2020年以來(lái)全國已有廣州、駐馬店、寶雞、濟南等超10城出臺的相關(guān)購房放寬政策條款被撤回或調整，出現“政策幾日游”的現象，由此可見(jiàn)“因城施策”仍不能觸碰“房住不炒”的紅線(xiàn)。
除此之外，報告還提及了要新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區服務(wù)。對于城鎮棚戶(hù)區改造來(lái)說(shuō)，今年政府工作報告中并未提及，然而區別于棚改貨幣化安置，舊改主要是更新老舊小區的基礎配套設施，基本上不涉及安置補償問(wèn)題，并不創(chuàng )造增量購房需求，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度有限。同時(shí)政府報告中還提到深入推進(jìn)新型城鎮化建設，以城市群推動(dòng)新型城鎮化建設，兩會(huì )中提到的京津冀、粵港澳、長(cháng)三角、長(cháng)江中游和成渝5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地。
精裝政策監管力度加強，助力精裝市場(chǎng)健康穩定發(fā)展
2020年兩會(huì )報告給房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了“風(fēng)向標”，同時(shí)近期出臺的精裝修政策也給購房者吃了一個(gè)“定心丸”，使購房者的權益得到保障。截止到2020年5月份，全國涉及全裝修/精裝修的各類(lèi)政策累計頒布超100次，覆蓋28個(gè)省市。2020年以來(lái)，多省市針對裝修標準虛高、裝修材料以次充好等精裝亂象，在樣板間監管、全裝修住宅合同、全裝修住宅質(zhì)量等方面作出了規范。在樣板間方面，杭州蕭山區全國首個(gè)全裝修監管平臺上線(xiàn)，確保買(mǎi)房所見(jiàn)即所得；浙江省實(shí)施樣板間交付制度，并提出分區域、分類(lèi)別實(shí)施住宅全裝修，實(shí)現“一城一策”。在購房合同方面，南寧、武漢啟用新版購房合同。其中南寧將精裝部分寫(xiě)入購房合同，降低了首付門(mén)檻，還通過(guò)合同附件對裝修用材等進(jìn)行了細化，更加規范合理化，進(jìn)一步保障購房者權益；武漢將裝修價(jià)款可計入房?jì)r(jià)貸款，并進(jìn)一步規范全裝修商品房裝飾裝修交付標準。在全裝修住宅工程質(zhì)量管理方面，海南省實(shí)施新建全裝修商品住宅分戶(hù)驗收100%覆蓋；鎮江實(shí)施全裝修住宅銷(xiāo)售時(shí)嚴格執行明碼標價(jià)制度，并對全裝修住宅工程嚴格執行分戶(hù)驗收制度。在裝修標準方面，寧波發(fā)布全裝修新政征求意見(jiàn)，意見(jiàn)要求基本裝修標準不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可根據市場(chǎng)需求及產(chǎn)品定位，提供若干升級裝修方案供購房者選擇。除此之外，四川省、江蘇省推動(dòng)裝配式裝修，逐步提高商品住宅全裝修覆蓋率；云南省首次發(fā)布全裝修政策，加快發(fā)展全裝修成品交房建筑，州（市）政府所在地新建建筑逐步推行全裝修成品交房；內蒙古發(fā)布關(guān)于工程建設地方標準《住宅室內全裝修設計標準》公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告，重點(diǎn)對智能家居、裝配式裝修設計、 bim 設計模型應用、咨詢(xún)與服務(wù)等方面提出了明確要求。
從地產(chǎn)精裝修頒布情況來(lái)看，目前精裝修政策更趨向于精細化，對裝修材料、裝修標準、樣板間等方面作出了詳細規范，在保障購房者權益的同時(shí)，也有助于精裝修市場(chǎng)長(cháng)期穩定與發(fā)展，推動(dòng)地方精裝修目標的實(shí)施及落地。
2020年兩會(huì )報告給整體房地產(chǎn)市場(chǎng)定了調，為下階段房地產(chǎn)調控與發(fā)展指明了方向，堅持“房住不炒”基調不變，堅持住房回歸居住屬性。兩會(huì )報告中弱化了經(jīng)濟目標增速，取而代之的是穩住經(jīng)濟基本盤(pán)，然而房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的支撐作用是巨大的，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石，是穩經(jīng)濟的核心變量，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)預計將會(huì )逐步回暖，但“房住不炒”的底線(xiàn)仍在。在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)以“穩”為主的主基調下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸產(chǎn)品競爭本質(zhì)的時(shí)代下，隨著(zhù)精裝政策的推進(jìn)以及裝修標準、裝修材料等規范，精裝修市場(chǎng)將更加規范、健康，同時(shí)也將為開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)業(yè)鏈配套商帶來(lái)新的機遇與挑戰。
